Odrolnienie gruntu – kiedy jest możliwe i na czym polega

Chcesz kupić działkę, aby wybudować na niej dom? Znalazłeś tą wymarzoną ? Świetnie ! Teraz upewnij się, czy będziesz mógł się na niej wybudować. 

Działki rolne, nawet te położone w bliskim sąsiedztwie miast, są zdecydowanie tańsze niż działki budowlane, ale ich zakup może okazać się sporym ryzykiem. Procedura odrolnienia może okazać się niemożliwa, a w odwrotnym scenariuszu kosztowna i czasochłonna.

Czy na gruncie rolnym zawsze można będzie zrealizować inwestycję budowlaną?

Często myśli się, że do budowy domu na działce rolnej wystarczające jest aby działka miała przeznaczenie mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niestety jest to błędne założenie. Zdarzają się sytuacje, gdzie działka, która ma takie przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania, ale w ewidencji gruntów jest oznaczona jako działka rolna, leśna, pastwiska itp. W takiej sytuacji musimy koniecznie sprawdzić, czy można ją wyłączyć z produkcji rolnej Jeżeli okaże się, że istnieje taka możliwość, to czekają nas spore wydatki. Powinniśmy również wiedzieć, że odrolnienie działki to nie jest tym samym co wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.

Na czym polega „odrolnienie” i jakie koszty się z tym wiążą? 

Często jest to jeden z warunków uzyskania pozwolenia na budowę. Dlatego bardzo ważne jest, abyśmy znali klasę gruntu, na którym planujemy wybudować dom. Od tego będzie zależało czy konieczne jest uzyskanie decyzji, która zezwoli na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej.

Jakie grunty wymagają wyłączenia z produkcji rolniczej?

Wyłączenia z produkcji rolniczej wymagają następujące grunty:

  1. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
  2. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, zaliczone do klas IV, IVa, IVb, V i VI,
  3. inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli grunty:
  • pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
  • parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
  • pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
  • pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
  • rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
  • pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
  • zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
  • torfowisk i oczek wodnych;
  • pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI.

Ile kosztuje wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej?

Samo złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Natomiast musimy przygotować się na koszty związane z przygotowaniem dokumentów do wniosku. Potrzebne będą:

  • wypis z rejestru gruntów;
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • decyzja o warunkach zabudowy (o ile nie ma miejscowego planu);
  • dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją;

Koszty pojawiają się wraz z wydaniem decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Jeżeli uzyskamy taką decyzję to mamy obowiązek zapłacić jednorazowo tzw. należność oraz opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Należność oraz opłata roczna nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

  • do 0,05 ha (500 m2) w przypadku budynku jednorodzinnego;
  • do 0,02 ha (200 m2) w przypadku budynku wielorodzinnego.

Gdy przekroczymy tę powierzchnię, to od nadwyżki zostanie nam naliczona należność i opłaty roczne.

Ile wynosi „należność”?

Należność to jednorazowa opłata, którą musimy zapłacić za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych szczegółowo opisują mechanizm naliczania i wysokość powyższych kwot. Ich wysokość jest uzależniona od klasy, pochodzenia gleb i powierzchni wyłączanego gruntu. Dla przykładu możemy podać, że należność za 1ha gruntu ornego i sadów o klasie IVa, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego wyniesie 204 015 zł., a 1ha pod stawami niezależnie od klasy i pochodzenia gruntu to suma 233 160 zł. Wskazana w ustawie należność pomniejszana jest o wartość gruntu, ustalaną według cen rynkowych w danej miejscowości. Należność uiszcza się w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Jeżeli cena gruntu, którego dotyczy wyłączenie, jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności, wówczas nie płacimy tej należności. Jeżeli cena gruntów jest niższa od wyliczonej należności, to wpłacamy jedynie różnicę między kwotą należności i ceną ziemi.

Ile wynosi „opłata roczna”?

Opłaty roczne musimy płacić przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu). W przypadku czasowego (nietrwałego wyłączenia) gruntu, opłaty roczne płacimy przez okres tego wyłączenia, nie dłużej niż 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Jeżeli nie zgadzamy się z wysokością ustalonej należności lub opłat rocznych, możemy odwołać się od decyzji starosty w tej sprawie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Warto pamiętać o tym, że jeżeli w okresie 2 lat zrezygnujemy w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, otrzymamy zwrot uiszczonej należności. 

Kto może złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej?

Wniosek może złożyć właściciel gruntu, posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Jak otrzymać decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji?

Zanim wystąpimy z wnioskiem o pozwolenie na budowę, powinniśmy złożyć wniosek o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Na początku skontaktujmy się ze starostwem, aby dowiedzieć się jakich załączników wymagają dla działki leżącej na danym terenie.

Standardowe dokumenty to:

  • wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji;
  • wypis z rejestru gruntów
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy;
  • dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu;
  • dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości.

Jeżeli nasz wniosek będzie zawierał braki formalne, to urząd wezwie nas do poprawienia błędów. Na uzupełnienie braków będziemy mieć co najmniej 7 dni od otrzymania wezwania.

Na decyzję w sprawie wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej powinniśmy czekać nie dłużej niż miesiąc. Termin może się wydłużyć do 2 miesięcy (dostaniemy o tym informację).

Czy są kary za wykorzystywanie gruntów rolnych bez zezwolenia?

Jeśli urząd stwierdzi, że wykorzystujemy grunty rolne (które podlegają wyłączeniu z produkcji rolniczej) w sposób niezgodny z ich przeznaczeniem to możemy być objęci sankcjami:

  • opłata w wysokości dwukrotnej należności – w przypadku wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, które nie zostały przeznaczone na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
  • należności podwyższonej o 10% – w przypadku wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, które zostały przeznaczone na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Co się dzieje w przypadku sprzedaży działki, dla której wydano decyzję o wyłączeniu z produkcji rolniczej?

eżeli jesteśmy w trakcie sprzedaży działki, dla której wydano decyzję, ale nie została ona jeszcze wyłączona z produkcji, to musimy uprzedzić nabywcę, że to na niego przejdzie obowiązek zapłaty jednorazowej należności oraz opłat rocznych.

Jeżeli sprzedajemy grunty już wyłączone z produkcji, to obowiązek zapłaty kolejnych opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Oczywiście przed sprzedażą nieruchomości, musimy jego o tym poinformować.

Podsumowanie.

Jeżeli jesteś na etapie zakupu działki, na której chcesz wybudować dom, to upewnij się, czy nie będą z tym związane dodatkowe koszty. Możesz to zrobić samodzielnie zasięgając informacji w starostwie, lub skorzystać z usług DOOM Nieruchomości.

Join The Discussion

Compare listings

Compare