Księga wieczysta

Jakie informacje znajdziemy w księdze wieczystej ?

Księgą wieczystą nazywamy rejestr o charakterze publicznym, w którym znajdują się informacje na temat prawnego stanu danej nieruchomości. Dzięki niemu możemy precyzyjnie ustalić, kto – i w jakim zakresie – posiada prawa do budynku bądź lokalu.

Jak podzielona jest księga wieczysta?

W skład księgi wieczystej wchodzą cztery działy. W przypadku nabywania gruntu w celu jego później odsprzedaży z zyskiem szczególnie ważne są informacje zawarte w dziale III i IV, ponieważ wpisy w tych działach oznaczają, że korzystanie z działki przez właściciela jest w pewien sposób ograniczone lub stanowi ona zabezpieczenie innej wierzytelności. Poza tym w każdym dziale istnieje rubryka  „wzmianka w księdze wieczystej” – jeśli istnieje tam jakakolwiek adnotacja, to znaczy, że do danego działu złożono wniosek o zmianę i obecnie oczekuje on na wpis (może to np. oznaczać, że zmieni się właściciel nieruchomości). Aby dowiedzieć się, czego on dotyczy, należy skontaktować się z wydziałem ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego.

Należy z uwagą sprawdzić wszystkie działy, ponieważ zawarte w nich dane pozwalają ustalić kluczowe dla nabywcy gruntu informacje.

  • Dział pierwszy. Tu znajdują się podstawowe informacje o nieruchomości – jej położenie i powierzchnia, a także ewentualne dodatkowe prawa związane z własnością.
  • Dział drugi. Dowiesz z niego, kto jest właścicielem (może być ich kilku) lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Dzięki tym zapisom będziemy mieć pewność, że osoba, która podaje się za właściciela nieruchomości (lub jej użytkownika wieczystego), rzeczywiście ma do niej takie prawo.
  • Dział trzeci. Przeczytasz w nim, czy są jakieś ograniczenia praw dotyczące nieruchomości – z wyjątkiem hipotek z tytułu zabezpieczenia kredytu. W tym miejscu odnajdziemy też prawa osobiste innych osób oraz roszczenia ciążące na nieruchomości. Jakie to mogą być ograniczenia? Na przykład służebność osobista lub gruntowa. Służebność osobista to obciążenie nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej prawem do korzystania z niej we wskazany sposób (np. prawo do korzystania z części znajdującego się na działce budynku). Z kolei służebność gruntowa polega na obciążeniu nieruchomości prawem do korzystania z niej w określonym zakresie przez właściciela innej nieruchomości (np. prawo przejazdu i przejścia przez nieruchomość). Warto więc skrupulatnie przeczytać ten dział. Nikt nie chce przecież kupić domu czy działki, a potem być zmuszonym przez prawo do dzielenia się z kimś swoją nieruchomością.
  • Dział czwarty. Tu wymienione są hipoteki ciążące na nieruchomości, a wynikające z zabezpieczenia tą nieruchomością kredytu czy pożyczki.
Odpis księgi wieczystej.

W odpisie księgi wieczystej można przeczytać o tym, jakie jest położenie, rodzaj i obszar nieruchomości. Zawiera on także imię, nazwisko i adres właściciela oraz dane o ograniczonych prawach rzeczowych.

Decydując się na zakup nieruchomości gruntowej należy sprawdzić jej księgę wieczystą, ponieważ po fakcie może okazać się, że działka została komuś wynajęta lub obciążona hipoteką. Księgi wieczyste są obecnie prowadzone w postaci cyfrowej, ale trzeba jeszcze umieć skorzystać z odpowiedniej wyszukiwarki i zinterpretować jej treść, co dla laika może okazać się nieco problematyczne. 

Czym są księgi wieczyste i jak z nich korzystać?

Księgi wieczyste są publicznym rejestrem zawierającym najważniejsze informacje o stanie prawnym nieruchomości – takie jak np. tożsamość właściciela, powierzchnia, obciążenie hipoteką lub innym prawem rzeczowym lub osobistym. Zgodnie art. 23 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece są one prowadzone przez sądy rejonowe. Dla przeciętnego człowieka najważniejsze jest to, że od kilku lat istnieje możliwość sprawdzenia księgi wieczystej danej nieruchomości z własnego mieszkania na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Trzeba jednak znać numer księgi (znajduje się on np.  na wypisie z rejestru gruntów lub akcie notarialnym nabycia nieruchomości), cyfrę kontrolną oraz czteroznakowy kod wydziału. Numer elektronicznej księgi wieczystej (EKW) można uzyskać z wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Od 2013 r. wszystkie księgi wieczyste są prowadzone w systemie informatycznym – w ten sposób ułatwia się dostęp do zawartych w nich informacji, co służy głównemu celowi ich prowadzenia, jakim jest zabezpieczenie obrotu nieruchomościami.

Gdy księga wieczysta się myli…

Kupujemy nieruchomość od osoby, która jest wpisana w księdze jako właściciel. Jednak po pewnym czasie zgłasza się osoba, która twierdzi, że jest jej prawowitym właścicielem, i zapewnia, że w księdze był błąd. Czy stracimy nasz dom lub działkę? Nie. Nawet jeżeli okaże się, że ta osoba ma rację i będzie w stanie to udowodnić – nadal pozostajemy właścicielami zakupionej nieruchomości. Zapewnia nam to działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to za prawo? Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.): „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.

Masz pytania dotyczące kupna lub sprzedaż nieruchomości ? Skontaktuj się z DOOM Nieruchomości.

Join The Discussion

Compare listings

Compare